این روزها خیلی‌ها قصد خرید خانه دارند و نگران قیمت آپارتمان در تهران هستند. بسیاری هم منتظر سال آینده هستند و معلوم نیست قیمت مسکن در سال 1400 دچار چه تغییراتی خواهد شد.
اکنون پیش‌بینی‌ها و اظهارنظرهای متفاوتی در این رابطه وجود دارد، برخی خوشبین هستند و برخی نگران. برخی هم عقیده دارند که احتمالا نباید منتظر تغییرات عمده‌ای در قیمت آپارتمان در تهران در سال 1400 بود. اما پیش از بررسی این نظرات، در این مقاله آرکانوژا قصد داریم موضوع قیمت آپارتمان را از ابعاد مختلف بررسی کنیم. شاید لازم باشد ببینیم چه عواملی بر قیمت خرید آپارتمان تاثیرگذار هستند.
فاکتورهای موثر بر قیمت خرید آپارتمان
شاید دانستن عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، توان و امکان پیشبینی را تا حدودی به ما بدهد هرچند که نقش عوامل پیشبینی نشده را هم نباید دست کم گرفت. به هر حال موضوع مسکن، موضوعی است که تحت تاثیر فاکتورهای متعدد اقتصادی و سیاسی قرار دارد و به این سادگی قابل پیشبینی نیست. اما صرف نظر از متغیرهای خارج از کنترل، ابتدا ببینیم چه عواملی بر قیمت آپارتمان تاثیر می‌گذارند.
عوامل کلی تاثیرگذار بر قیمت آپارتمان
تحولات سیاسی بین‌المللی
برخی تحولات و وقایع سیاسی در سطح بین‌المللی از جمله فاکتورهای تاثیرگذار بر قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ، به ویژه تهران و میزان تقاضای آن هستند. برای مثال یکی از مهمترین موارد موثر، نتایج انتخابات آمریکا و سیاست‌های گروه جدید حاکم بر این کشور و یا موضوع تحریم‌ها است. البته هنوز باید منتظر بود تا پیامدهای این موضوعات بر قیمت مسکن مشخص شوند.
تحولات اقتصادی و نوسانات نرخ ارز، طلا و بورس
سرمایه‌ها معمولا به سمت بخشی می‌روند که بازدهی و سود بیشتری داشته باشند. بنابراین میزان نوسانات و تلاطم در بخش‌های مختلف اقتصادی، به شدت بر بازار مسکن و قیمت آن تاثیرگذار است. هیچ کدام از این موارد مستقل از اقتصاد کلان نیستند و باید در کنار سایر شرایط و تحولات اقتصادی مورد بررسی قرار گیرند.
قدرت خرید مردم
البته قدرت خرید و درامد سرانه، هم موضوعی است که تحت تاثیر عوامل اقتصادی قرار دارد اما می‌توان گفت که مجموعه‌ای از عوامل گفته شده در آن تاثیرگذار هستند. سیاست‌های اقتصادی و سیاسی در داخل و خارج از کشور نقشی تعیین کننده بر قدرت خرید مردم و البته ارزش پول ملی دارند. هیچ‌کدام از موارد گفته شده مستقل بر هم نیستند و تاثیری متقابل بر روی یکدیگر دارند.
قوانین و مقررات داخلی
برای مثال مالیات در بخش مسکن یکی از موضوعاتی است که موجب عدم تمایل به واسطه‌گری و دلالی و البته کاهش تقاضا در این بخش خواهد شد. به نظر می‌رسد این موضوع در عرضه و تسریع فروش مسکن و کاهش قدرت چانه‌زنی مالک بسیار موثر است.
عوامل تعیین کننده قیمت آپارتمان در تهران
مهمترین موضوعات عبارتند از:
قیمت زمین و هزینه ساخت و ساز
قیمت زمین بر تمایل مالکان به فروش یا عدم فروش ملک تاثیرگذار است. این موضوع، عاملی تعیین‌کننده بر روی قیمت زمین است و شرایط روانی اقتصاد بر روی آن موثر است.
از سوی دیگر تغییرات در قیمت مواد اولیه که تحت تاثیر تحولات بین‌المللی و نرخ ارز است، ازدیگر موارد تعیین‌کننده در هزینه ساخت و ساز و بهای تمام شده آن است.
سکونت در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران
تقاضای بالقوه مسکن و توان خرید مردم در تهران، از فاکتورهای مهم در تعیین قیمت مسکن است. به نظر می‌رسد با افزایش قیمت آپارتمان در تهران، بسیاری از شهروندان به شهرهای کوچکتر نقل مکان کرده‌اند.
نرخ اجاره آپارتمان
این موضوع را نباید دست کم گرفت. با افزایش اجاره، انگیزه فروش مالکان هم کاهش پیدا می‌کند. به این ترتیب، مالکان رغبت کمتری برای فروش آپارتمان در تهران خواهند داشت.
تاثیر انتخابات 1400 جمهوری اسلامی ایران در پیشبینی قیمت آپارتمان در تهران
همانطور که می‌دانید قیمت مسکن این روزها بسیار بالا بوده و توان خرید برای مردم بسیار پایین است و این امر موجب رکود اقتصادی شده است. قیمت مسکن به پارامترهای گوناگونی بستگی دارد که اصلی‌ترین آنها نرخ تورم و قیمت مصالح ساختمانی است. با اینکه بسیاری از مصالح ساختمانی تولیدات ملی هستند و ارتباط مستقیمی با نرخ دلار ندارند اما افزایش نرخ دلار به شیوه‌ای غیر مستقیم در افزایش نرخ تمام کالاهای مصرفی و اولیه تاثیرگذار است. پس هردو پارامتر اصلی تاثیرگذار در قیمت مسکن به قیمت دلار و در واقع مذاکرات با آمریکا و کشورهای اروپایی بستگی دارند. در شرایط فعلی باتوجه به زمانبر بودن پروسه مذاکرات سال آینده هم بازار مسکن به همین منوال خواهد بود و رکود ادامه خواهد داشت. احتمال اینکه بعد از مذاکرات بازار مسکن وارد پروسه‌ی رونق اقتصادی شود بالاست، زیرا تمام شواهد نوید بهبود اوضاع بعد از مذاکرات را می‌دهند. ازطرفی انتخابات ایران نیز نزدیک است و اینکه چه کسی رئیس جمهور آینده‌ی ایران خواهد بود تعیین کننده‌ی خیلی از مسائل از جمله ادامه روند مذاکرات، برقرار بودن قول و قرارها با دولت قبل و … است. همیشه تغییر در دولت‌ها میزانی نا امنی در ذهن مردم ایجاد می‌کند چون مشخص نیست چه اتفاقی در پی خواهد داشت. اما امید است اتفاقات بهتری در پیش باشد.
تاثیر نرخ طلا در قیمت آپارتمان
نرخ طلا و قیمت مسکن تاثیر مستقیمی برهم ندارند اما اگر در طی یک دوره‌ی کوتاه قیمت طلا خیلی صعودی باشد مردم طلاهای خود را فروخته و وارد بازار مسکن می‌کنند که در این صورت شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. با توجه به اینکه در آبان 99 شاهد رشد عجیب نرخ طلا تا سقف 2 میلیون تومان بودیم، پیشبینی می‌شود تا سال 1400 شاهد نوسانات کوچکی از قیمت طلا باشیم. برای درک بهتر این مفهوم نموداری از بازه‌ی 1 ساله نرخ طلا را در زیر آورده‌ایم. این نمودار نشان می‌دهد که دربازه 5 سال قبل از آبان 97 قیمت طلا افت و خیزهای آهسته و آرامی داشته ولی در مجموع صعودی بوده است و به طور ناگهانی در آبان 97 به اوج خود رسیده. سپس نمودار نزولی بوده و به صورت آهسته و آرام تا سال 99 رشد داشته و در آبان 99 به اوج خود رسیده است. در این روند به این زودی‌ها شاهد افزایش ناگهانی نرخ طلا نخواهیم بود.
در ادامه به نقل از همشهری تحلیل چند کارشناس مسکن دباره‌ی قیمت آپارتمان در سال 1400 را بررسی می‌کنیم.
در بررسی‌های صورت گرفته در مساحبات با کارشناسان به نظر می‌رسد که 40 درصد از آنها اعتقاد دارند که رکود اقتصادی در سال 1400 ادامه داشته و با کاهش قیمت همراه خواهد بود.
30 درصد از کارشناسان معتقدند که ادامه‌ی روند رکود با افزایش قیمت آپارتمان و 30 درصد دیگر خوشبین بوده و اعتقاد دارند که شاهد افزایش میزان معاملات و همچنان ثبات قیمت‌ها خواهیم بود.
به گفته‌ی مهدی سلطان محمدی، تحلیل گر بازار مسکن: به‌نظر می‌رسد بازار مسکن، برای دوره دو الی سه ساله آتی با رکود مواجه باشد. این رکود هم در میزان تولید ادامه خواهد داشت هم رشد قیمت‌ها را به‌گونه‌ای تحت‌تأثیر قرار خواهد داد. همچنین به واسطه شرایطی که برای این بازار متصور هستیم، حجم معاملات هم کاهش پیدا خواهد کرد. سالانه به تولید 800 تا 900هزار مسکن نیاز داریم و این در حالی است که این رقم در سال‌های اخیر به 400هزار واحد در سال رسیده است. این تولید محدود نشان می‌دهد که ما همچنان در عرضه و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با مشکل مواجه هستیم و این مشکل به این سرعت حل نخواهد شد. در طول دوره‌ای که با رکود مواجه هستیم، قیمت‌های حقیقی کاهش پیدا می‌کند اما قیمت‌های اسمی معمولا به رشد اندک خود ادامه می‌دهند. منظور از قیمت حقیقی وقتی است که اثر تورمی از قیمت یک کالا خارج می‌شود و با قیمت واقعی مواجه هستیم. تا قبل از اینکه اثر تورم را از قیمت یک کالا حذف کنیم، با قیمت اسمی مواجه هستیم. همه اینها یعنی در آینده نزدیک، رشد قیمت مسکن کمتر از تورم خواهد بود؛ اگرچه این بازار با رکود مواجه باشد.
در مقابل تحلیل دیگری وجود دارد از مهدی روانشادنیا، عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی
به گفته‌ی ایشان: بازار امروز به لحاظ تعداد معاملات در کف خود قرار گرفته است. در ماهی که گذشت تنها 3هزار و 300معامله در بازار مسکن ثبت شده که این رقم بسیار رقم پایینی به شمار می‌رود. اگر بناست سرنوشت بازار مسکن را نسبت به امروز و این‌ماه و این وضعیت بسنجیم شک نکنید که تعداد معاملات در بازار افزایش پیدا خواهد کرد. ارقام معاملات ثبت شده در مرداد‌ماه به ما می‌گویند که اگر سه و نیم میلیون واحد مسکونی در تهران داشته باشیم، به فروش رفتن همه آنها بیش از 80سال به طول خواهد انجامید که این روند، چندان منطقی و مداوم به‌نظر نمی‌رسد؛ تعداد معاملات چاره‌ای جز افزایش ندارد اما با توجه به قدرت خرید مردم در این سال‌ها، در نهایت جهت کلی بازار را به سمتی هدایت خواهد کرد که قیمت‌ها در بازار ثبات داشته باشد و حداقل قیمت‌های اسمی در حدود همین مبالغ کنونی باقی بماند. گروه سوداگر امروز از بازار خارج شده و قشر مصرف‌کننده واقعی با توان محدود بعد از مدتی خود را با قیمت‌های جدید سازگار خواهد کرد و به بازار خواهد آمد.
اما برای اینکه درک بهتری از روند بازار مسکن داشته باشیم بهتر است از یک نمودار برای تحلیل تکنیکال استفاده کنیم. گاهی داده‌های گذشته می‌تواند به ما کمک کند تا آینده‌ی بازار را تشخیص دهیم؛ بنابراین تحلیل داده‌های قدیمی می‌تواند آماری برای پیشبینی آینده در اختیار ما قرار دهد. در نمودارهای زیر ابتدا روند رشد قیمت هر متر مربع از مسکن در سال 1399 و سپس روند رشد قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران و شهرهای دیگر ایران را مشاهده می‌کنید. هردوی این نمودارها نشان دهنده افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید هستند.
تاثیر قیمت مصالح بر قیمت آپارتمان
همانطور که اشاره کردیم یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن قیمت مصالح است. در ادامه نمودارهایی از روند قیمت بعضی از مصالح پراهمیت در ساختمان سازی را مشاهده می‌کنید. نمودارها متعلق به آهن آنلاین هستند.
تحلیل نمودار: همانطور که انتظار می‌رفت قیمت مواد اولیه ساختمان سازی نیز از خرداد ماه 99 تا به الان افزایش شدیدی پیدا کرده است و دور از ذهن نیست که مهمترین عامل آن افزایش نرخ دلار بوده است.
تحلیلی دیگر از وضعیت حوزه مسکن در دوران پسا کرونا
شیوع کرونا در بسیار از کشورها باعث رکود اقتصادی شده است. پشبینی می‌شود در دوران پسا کرونا، شاهد توسعه‌ی اقتصادی باشیم. با توجه به رونق یافتن کسب‌و‌کارها و مذاکراتی که در پیش هستند، به احتمال خیلی زیاد رشد اقتصادی و به دنبال آن رونق بخش ساخت و ساز کشور اتفاق می‌افتد. همراه با رشد اقتصادی توانایی خرید مردم بالاتر می‌رود و این امر باعث تعادل در عرضه و تقاضا می‌شود. در ادامه با توسعه‌ی بخش ساخت‌و ساز و افزایش توان خرید مردم به طور همزمان این بازار به تعادلی نسبی دست پیدا خواهد کرد. این مستلزم آن است که تعطیلی‌های مداوم برای پیشگیری از شیوع کرونا سد راه این روند رشد نباشد.
سخن آخر
در این مطلب پیشبینی خودمان از قیمت آپارتمان در سال 1400 را با شما به اشتراک گذاشتیم. به نظر شما می‌توان برای سال 1400 منتظر تغییراتی مثبت و خروج از رکود بود؟ تحلیل شما چیست؟
شما می‌توانید آزادانه نظرات خود را در قسمت دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.